Покупка выморочной квартиры – это не просто сделка с недвижимостью, а потенциальный источник множества юридических проблем. Выморочная квартира представляет собой наследственное имущество, от которого отказались наследники после смерти владельца. Причины отказа могут быть разнообразными, но зачастую они связаны с долговыми обязательствами наследодателя. Это создает множество скрытых рисков для потенциальных покупателей. Об этом в нашем новом материале расскажет наш эксперт-юрист Ярослав Сафронов.
Выморочная квартира – это наследственное имущество, от которого отказались наследники после смерти наследодателя. Отказ от наследства происходит, когда наследодатель при жизни принял на себя долговые обязательства, например заключил договоры займа или кредита и не выплатил их при жизни. При этом, у самого наследодателя может и не быть какого-либо имущества, но его супруг или супруга во время брака могли приобрести недвижимость, например квартиру, зарегистрировав ее на кого-то одного. Учитывая, что во время брака все имущество является совместно нажитым, то недвижимость, зарегистрированная на одного из супругов, является совместной собственностью, равно как и обязательства, возникшие из договора займа или кредита. Следовательно, после смерти одного из супругов, второй супруг принимает на себя как права, так и обязательства в порядке универсального правопреемства (ст. 1150 ГК РФ).
В тоже время, если переживший супруг не подаст заявление к нотариусу о принятии наследства, например как раз с целью не быть обязанным оплачивать кредиты и займы, то доля покойного супруга, которая не была за ним зарегистрирована является выморочным имуществом (ст. 1151 ГК РФ) и такое имущество передается в собственность государства.
Таким образом, формально зарегистрированное имущество за одним из супругов (без наличия брачного договора, определяющего судьбу недвижимости) является совместно нажитым и в случае, если все наследники отказались вступать в наследство, в том числе переживший супруг, то такое имущество передается в собственность государства и купить его у пережившего супруга невозможно без участия в сделке государственного органа.
В качестве примера рассмотрим сделку, которую автор сопровождал в 2023г. – Иван и Алена (имена изменены) приобрели квартиру с целью перепродажи, покупка совершена в браке, зарегистрирована квартира на Ивана. В период брака Алена оформляла потребительские кредиты, деньги по которым тратились на нужды семьи, но через год после покупки Алена умерла, а Иван не стал вступать в наследство, т.к. знал о невыплаченных кредитах, а еще о том, что у Алены не было какого-либо имущества. Еще через год Иван решил продать квартиру, не думая о том, что ¼ является выморочным имуществом. Лариса решила купить квартиру в ипотеку и на сопровождение сделки привлекла юриста – Ярослава, который запросил у Ивана документы на приобретение квартиры и узнал, что квартира была приобретена Иваном в браке, а продает без согласия супруги, т.к. той уже нет в живых. В наследство Иван не вступил, полагая, что тем самым он не будет нести ответственность по долгам Алены.
Однако, Иван не знал, что супружеская доля Алены стала выморочным имуществом, и доля в размере ¼ квартиры принадлежит государству, только право собственности не было оформлено, т.к. такая процедура сопряжена бюрократическими препятствиями. В итоге Лариса отказалась от сделки, а Иван был вынужден обратится в администрацию своего района с целью ускорения процедуры оформления документов на квартиру, получения согласия на продажу и согласование суммы выкупа ¼ части квартиры. Нужно отметить, что у Ларисы был риск купить такую квартиру, ¼ доля, в которой могла стать собственность государства после проведения всех бюрократических формальностей. В последствии продать такую квартиру Лариса бы не смогла.
Чтобы исключить риск покупки квартиры, часть которой является выморочным имуществом, необходимо запрашивать у продавца документы о приобретении квартиры, проводить правовой анализ документов или привлекать юриста для совершения безопасной сделки.
