Процесс приобретения квартиры не простой и имеет ряд правовых рисков, которые покупателю нужно исключить, чтобы покупка квартиры радовала долгие годы, а не стала головной болью и неликвидным активом. Об этом расскажет наш эксперт Ярослав Сафронов.
Перед тем как подписать основной договор купли-продажи, покупателю нужно осмотреть квартиру и ознакомиться с документами продавца и провести правовой анализ документов и сведений как на квартиру, так и на собственника недвижимости.
При реализации этих рисков покупатель может лишиться купленной квартиры и стать жертвой мошенничества или быть вынужденным понести дополнительные затраты для того, чтобы защитить свои права и интересы в суде.
В этой статье мы поверхностно рассмотрим правовые риски, которые могут лишить покупателя как денежных средств, так и купленного имущества:
1) Наследственная квартира. Риск состоит в том, что продавец вступая в наследство сообщил нотариусу недостоверные сведения о составе наследников, намеренно скрывая факты о существовании других наследников, а нотариус не направил запросы в органы ЗАГС и ограничился распиской заявителя об отсутствии иных наследников.
Покупая подобную квартиру, покупатель в будущем может столкнуться с претензиями других наследников, которые будут оспаривать факт вступления в наследство и сам договор купли-продажи. В таком случае, покупатель либо потеряет купленную квартиру, либо будет вынужден окончить спор миром и понести дополнительные затраты.
2) Часть квартиры является выморочным имуществом и не принадлежит продавцу.
Выморочное имущество – разновидность наследственной массы, которая принадлежит государству. Такое возможно, когда наследники частично владеют долей в квартире, но не вступают в наследство по причине того, что та часть, которая принадлежит наследодателю обременена долговыми обязательствами по кредитам, займам или иным долгам. В таком случае, наследственное имущество становится выморочным и переходит в собственность государства. Но с учетом того, что процедура перехода в собственность государства выморочного имущества долгая и бюрократичная, сведения в Управление Росреестра могут поступить с опозданием и стать для покупателя неприятной неожиданностью во время сделки.
3) Приватизированная квартира с лицом, имеющим право постоянного пользования.
Процесс приватизации жилых помещений идет в России с 90-х годов, и до настоящего времени не завершен. Приватизация – безвозмездная передача жилого помещения в собственность квартиросъемщика, у которого заключен договор социального найма. Участвовать в приватизации могут члены семьи квартиросъемщика, которые зарегистрированы в квартире. Но члены семьи могут и отказаться от участия в приватизации с сохранением бессрочного права пользования квартирой. Так вот, покупатель может купить квартиру с лицами, которые вправе будут пользоваться квартирой и которых невозможно будет снять с регистрационного учета.
4) Продажа квартиры по доверенности. Риск состоит в том, что собственник, выдавший доверенность может не согласовать итоговые условия сделки с представителем и после регистрации перехода права собственности, спустя время предъявить свои претензии покупателю с целью признания сделки недействительной или требованием произвести доплату за квартиру.
5) Квартира, полученная по договору дарения. Основной риск для покупателя является отмена или оспаривание сделки в связи с отменой договора дарения, следствием чего станет признание договора купли-продажи недействительной сделкой и потребует от покупателя вернуть квартиру первоначальному владельцу, при этом урегулирование финансовых вопросов будет происходить с промежуточным звеном, продавшим такую квартиру.
6) Продажа квартиры перед банкротством физического или юридического лица. Риск для покупателя состоит в том, что в течении 3-5 лет продавец может стать банкротом, а его арбитражный управляющий будет требовать у суда признать сделку признать недействительной с целью изъятия квартиры у покупателя и передачи ее в конкурсную массу для реализации на торгах по банкротству.
7) Покупка квартиры, которая ранее была в собственности юридического лица. Риск для покупателя состоит в том, что квартира могла выбыть из собственности юрлица незаконно, например без одобрения всех учредителей. Как правило такие квартиры продаются дешевле аналогов, но бывают случаи продажи и по рыночной стоимости. Итогом для покупателя может стать участие в судебном споре с финансовыми затратами или лишение квартиры для передачи в собственность первоначальному владельцу.
8) Покупка квартира, являющейся вещественным доказательством по уголовному делу. Основной риск для покупателя в том, что регистрацию сделки могут приостановить на неопределенный срок, а денежные средства продавец не сможет вернуть покупателю.
9) Покупка квартиры, которая ранее была приобретена в процедуре банкротства. Риск для покупателя состоит в том, что торги по банкротству могут признать недействительными и наложить арест на квартиру, в связи с чем покупатель будет вынужден отстаивать свои права и интересы в суде, и не сможет совершать сделки с квартирой до окончания всех судебных споров.
10) Покупка квартиры, у лица, которое не может осознавать значение своих действий. Риск для покупателя в том, что родственники продавца вправе будут подать иск в суд для признания сделки недействительной. Причем сделать это могут как при жизни продавца, так и после его смерти.
Сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке недвижимости имеет ряд рисков, указанных выше, Покупатель чаще всего является менее защищенным лицом, т.к. не знает всей истории продаваемой квартиры, поэтому обязан соблюдать все меры предосторожности и бдительности. В следующих статьях мы подробно с примерами и нормативно правовым обоснованием разберем реализацию каждого риска, а также способы по исключению и минимизации рисков – действия, которые каждый покупатель может сделать, чтобы совершить безопасную сделку по недвижимости.
