Пока рынок недвижимости замер в ожидании заседания Банка России 19 июня, многие потенциальные покупатели жилья задаются одним и тем же вопросом: брать ипотеку сейчас или подождать снижения ставок. На первый взгляд ответ кажется очевидным. Если ставка сегодня находится на уровне 18,5–19%, а через год может снизиться до 15–16%, логично отложить покупку. Но расчеты показывают, что эта логика работает далеко не всегда.
Компания «Жилфонд» проанализировала несколько типичных сценариев и пришла к выводу: ожидание более выгодной ипотеки может обойтись покупателю значительно дороже, чем кажется на первый взгляд.
На примере Москвы разница выглядит особенно наглядно. Квартира стоимостью 12 млн рублей при первоначальном взносе 2 млн рублей требует кредита на 10 млн. При ставке 19% ежемесячный платеж составит около 160 тыс. рублей.
Если через год ставка действительно снизится до 15%, ежемесячный платеж уменьшится примерно до 144 тыс. рублей. Казалось бы, выгода очевидна. Однако за этот же год сама квартира, согласно умеренному прогнозу, подорожает минимум на 10% — до 13,2 млн рублей. Кроме того, покупателю придется продолжать арендовать жилье. При средней стоимости аренды это еще около 720 тыс. рублей расходов за год.
В результате значительная часть выгоды от снижения ставки просто растворяется. Более того, в некоторых случаях ожидание оказывается финансово проигрышным решением.
Похожая картина наблюдается и в регионах. В Новосибирске квартира стоимостью 7,4 млн рублей через год может подорожать примерно на 740 тыс. рублей. Добавим к этому около 360 тыс. рублей, потраченных на аренду, и получим дополнительные расходы более чем на миллион рублей. При этом снижение ежемесячного платежа окажется сравнительно небольшим — примерно на 10 тыс. рублей.
Любопытно, что психологически большинство людей оценивают ипотеку через размер процентной ставки. Цифра в 19% выглядит пугающе, а обещание 15% воспринимается как заметное облегчение. Но человеческий мозг плохо учитывает скрытые расходы. Рост стоимости квартиры происходит постепенно и незаметно. Аренда тоже воспринимается как привычный ежемесячный платеж. В итоге внимание концентрируется на ставке, хотя реальная экономика сделки складывается сразу из нескольких переменных.
Есть и другой нюанс, о котором часто забывают в социальных сетях и на форумах. Если цикл снижения ставок действительно продолжится, сегодняшние заемщики смогут претендовать на рефинансирование. Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Наталья Газетдинова напоминает, что ощутимая выгода появляется при снижении ставки минимум на два-три процентных пункта. В таком случае экономия по переплате может достигать 15–25%.
Фактически получается интересный парадокс. Многие покупатели ждут снижения ставок, чтобы затем взять ипотеку на подорожавшую квартиру. А те, кто решился купить раньше, могут позже воспользоваться рефинансированием и получить часть преимуществ от будущего смягчения денежно-кредитной политики.
Конечно, универсального рецепта здесь нет. Если человек способен в течение года дисциплинированно откладывать деньги, увеличивая первоначальный взнос, ожидание может оказаться оправданным. Однако практика показывает, что далеко не все выдерживают такой финансовый марафон. Деньги постепенно расходуются на текущие нужды, а цены на жилье тем временем продолжают движение вверх.
Главный вывод последних лет заключается в том, что ожидание на рынке недвижимости редко бывает бесплатным. Покупатели привыкли считать стоимость кредита, но часто забывают считать стоимость времени. А именно она нередко оказывается самой дорогой частью сделки.
#ипотека #недвижимость #жилье #квартира #рынокнедвижимости #ставкаЦБ #ключеваяставка #ипотечныйкредит #рефинансирование #арендажилья #вторичка #экономика #финансы #покупкаквартиры
