В Сочи внимание привлекли объявления о продаже и аренде апартаментов прямо в зданиях торговых центров. Например, в ТЦ «Атриум» небольшое помещение площадью около 21 квадратного метра продаётся почти за 13,8 млн рублей, а аналогичные объекты сдаются примерно за 65 тысяч рублей в месяц. Похожие предложения есть и в торговых галереях на центральных улицах города.
Но Сочи — лишь витрина. Аналогичные кейсы уже фиксируются в Екатеринбурге, Зеленоградске и других городах. Разница только в масштабе и скорости. В курортных зонах процесс идёт быстрее — из-за высокой стоимости земли и постоянного спроса на любое подобие жилья.
Причина происходящего проста и в то же время системна. Классическая модель торгового центра больше не работает так, как раньше. Посещаемость падает, арендаторы уходят, а площади начинают пустовать. По итогам 2025 года доля свободных помещений в российских ТЦ достигла 6,2%, а уже в первом квартале 2026 года выросла до 7,5%.
Одновременно растёт потребность в полной «перезагрузке» объектов. Если в 2025 году реконцепция требовалась примерно 66% региональных торговых центров, то к началу 2026 года — уже 71%.
На этом фоне девелоперы ищут быстрые решения. И апартаменты становятся одним из самых очевидных инструментов. Это способ быстро продать площади, вернуть часть вложенных средств и снизить долговую нагрузку. Но у такой схемы есть нюанс: она работает здесь и сейчас, но почти всегда необратима.
Перевод торговых помещений в апартаменты — это не просто косметический ремонт. С юридической точки зрения речь идёт о смене назначения объекта. Если этот процесс проходит без полного согласования, возникает так называемая «серая зона». Формально помещения остаются нежилыми, а значит, покупатель не сможет оформить постоянную регистрацию, а коммунальные платежи будут рассчитываться по коммерческим тарифам.
Риски в этой модели распределяются неравномерно. Девелопер, как правило, успевает выйти из проекта, зафиксировав прибыль или минимизировав убытки. Государство реагирует уже постфактум — через штрафы и попытки регулирования. А вот покупатель оказывается в самой уязвимой позиции: он приобретает не полноценное жильё, а объект с неопределённым статусом, возможными юридическими спорами и ограниченной ликвидностью.
В некоторых случаях ситуация может развиваться ещё жёстче. Если здание или его часть будут признаны самовольной реконструкцией, теоретически возможны требования о приведении объекта в исходное состояние или даже снос — с участием собственников помещений.
При этом нельзя сказать, что формат апартаментов сам по себе незаконен. При соблюдении всех процедур, наличии соответствующего вида разрешённого использования земли и технической возможности подключения коммуникаций такие проекты могут быть полностью легальными. Но на практике именно эти условия часто игнорируются в погоне за скоростью.
Важно и другое: речь идёт не только о юридике, а о трансформации самой функции торговых центров. Уже сейчас эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы до 60–70% их площадей будут заняты не розничной торговлей, а сервисами, развлечениями, медициной и форматами временного проживания.
Торговые центры перестают быть местом для покупок и превращаются в гибридные пространства. И апартаменты — лишь один из элементов этой новой модели.
История с Сочи просто оказалась более заметной. Но сам процесс давно вышел за пределы одного города. И главный вопрос теперь не в том, появятся ли апартаменты в ТЦ, а в том, насколько быстро рынок и регулирование смогут договориться между собой — прежде чем последствия этой трансформации почувствуют на себе покупатели.
#недвижимость #ТЦ #апартаменты #Россия #Сочи #девелопмент #рынокнедвижимости #аренда #жильё #коммерческаянедвижимость #инвестиции #строительство #кризис
