Третья попытка РЖД избавить свой баланс от одного из самых узнаваемых вокзалов столицы закономерно провалилась. Подведенные в первых числах августа итоги аукциона показали круглый ноль в графе подавших заявки. Торги признаны несостоявшимися.
Согласование продажи на высшем правительственном уровне получено еще в феврале. Дальше была весенняя чехарда со смещением сроков и совсем уж экзотическая попытка достучаться до инвестора через доски бесплатных объявлений. Да-да, предложение о покупке архитектурной доминанты на Рижской действительно висело на «Авито» по соседству с подержанными автомобилями и загородными участками.
На кону, между тем, стоял внушительный лот: почти четыре тысячи квадратных метров исторического терминала 1901 года постройки, прилегающее двухэтажное техническое здание двадцатых годов и больше 13 тысяч квадратных метров земли, правда, предлагаемой не в собственность, а всего лишь в субаренду. За всё это с новичка просили стартовые четыре миллиарда рублей с шагом аукциона в двести миллионов и почти аналогичным размером обеспечительного задатка.
Анатомия провала и рыночные реалии
Если посмотреть, как трансформировался московский девелопмент за последние годы, поведение потенциальных покупателей становится абсолютно прозрачным. Прошли времена, когда крупные застройщики были готовы хватать любой статусное здание в пределах Третьего транспортного кольца ради самого факта владения громким адресом.
Девелоперы сегодня умеют считать деньги намного лучше, чем десять лет назад. Вульгарная экономика моментально разбивает красивую картинку с картин из дореволюционной жизни. Получить в распоряжение памятник культурного наследия федеративного значения — это не награда, а бессрочная кабала. Вы не можете снести фасад, вы не можете изменить конфигурацию залов, вы обязаны согласовывать каждый вбитый гвоздь с Департаментом культурного наследия.
Любой девелопер понимает: стартовые четыре миллиарда рублей — это только входной билет в затяжную реставрационную эпопею. Приспособление подобного объекта под современный многофункциональный комплекс, гастромаркет или арт-пространство потребует суммы, сопоставимой с первоначальной ценой покупки, если не превышающей её. А отдачи от этих инвестиций придется ждать бесконечно долго, учитывая, что земля под ногами остается чужой. Субаренда в проектах с окупаемостью под пятнадцать лет — это фактор, который отпугивает даже самых азартных игроков.
Возникает и чисто градостроительный диссонанс. Вокзал лишили основной транспортной функции, отправив поезда дальнего следования на другие узлы, но сам район вокруг Рижской эстакады пока остается довольно специфической локацией — сложная развязка, шум, пестрый пешеходный трафик. Превратить это место в точечную локацию притяжения уровня ГЭС-2 или Депо за счет только лишь коммерческой инициативы — задача на грани фантастики.
При этом риторика продавца сохраняет олимпийское спокойствие. В структурах РЖД дают понять, что продажа столь специфических активов — процесс небыстрый, и длительное экспонирование считается стандартной рыночной практикой. Но за этими аккуратными формулировками проглядывает банальное отсутствие у продавца гибкости в условиях, которые диктует сегодняшняя макроэкономика с её высокими процентными ставками.
Что в остатке
Очевидно, что лот отправится на четвертый круг. Но без кардинального пересмотра условий это превратится в бесконечный ритуал.
Если стартовую цену не снизят или не предложат покупателю внятные налоговые и градостроительные преференции по реставрации, Рижский вокзал рискует надолго зависнуть в статусе дорогостоящей обузы. В итоге город может получить консервацию объекта вместо живого городского пространства, а продавец — постоянные расходы на содержание пустующего исторического гиганта. Рынку не нужны красивый статус и исторический дух, если они не конвертируются в понятную финансовую модель.
#рижскийвокзал #ржд #недвижимостьмосквы #коммерческаянедвижимость #аукцион #торги #девелопмент #инвестиции #москва #архитектура #инфраструктура #новостинедвижимости
