Почему тема льготных ипотек сейчас так популярна? Правда ли, что за привлекательными условиями скрываются значительные риски и ограничения? Специально для нашей редакции Римма Попова, эксперт в сфере недвижимости, дает подробное заключение касательно основных минусов льготной ипотеки. Эксперт дает конкретные расчеты, демонстрируя, как изменились ипотечные платежи с 2017 по 2024 годы, и показывает, почему супервыгодная ставка не всегда оказывается таковой на практике.
«Свое начало льготная ипотека взяла в 2019 году с подписания постановления правительства о сельской ипотеке. Далее 2020 год и запуск сразу двух ипотечных программ с господдержкой: семейная ипотека и господдержка 2020, далее – IT ипотека, дальневосточная ипотека и т.д.
Основная цель таких программ – сделать жилье доступнее. Но, как показала практика, поставленных задач они не выполняют, а, наоборот, вредят рынку недвижимости, провоцируя высокий спрос и, как следствие, резкое повышение цен на жилье. И, к сожалению, низкие ставки не компенсируют итоговую переплату.
Посчитаем
К примеру, в 2017 году стоимость квадратного метра в регионах (в Кемерово) на первичном рынке составляла в среднем 36.000 – 38.000 р., в 2024 г – 135 000 р. Применяя простую арифметику, посчитаем стоимость и ипотечный платеж в двух разных периодах на квартиру площадью 40 кв.м.:
- 2017 г., стоимость – 1 520 000 р., средняя ставка – 11%,
первый взнос – 15%,
платеж (срок ипотеки 25 лет) – 12.663 р.
- 2024 г, стоимость – 5 400 000 р., минимальная ставка – 6%, первый взнос – 20,1%, платеж (срок ипотеки 25 лет) – 27 799 р.
В итоге: рынок перегрет, “пузырь” надут, буст цен на жилье не имеет реальной привязки к чему-либо, рост цен просто “съел” эту супервыгодную ставку.
Суммируя, пройдемся по основным минусам льготной ипотеки
Приобретение недвижимости возможно только на первичном рынке. Как итог повышенного спроса на первичку, страдает вторичный рынок. Цены растут равномерно, а разница между льготной и рыночной ставками – целая пропасть.
Риск нереализации недвижимости, приобретенной по льготным программам, в будущем. Это то, с чем мы уже сталкивались после 2015 года. Напомню: в период 2014-2015 годов произошел резкий рост цен на недвижимость (ничего не напоминает?) и далее в течение 2 лет происходило планомерное снижение и “сдутие пузыря”. Как итог, достаточно нередкими были ситуации, когда задолженность по ипотеке была выше рыночной стоимости объекта. Например, из практики: в 2014 году был приобретен дом в ипотеку по цене 1,6 млн. р., в 2017 году было принято решение этот дом продать, остаток долга – 1,2 млн. р, его рыночная цена – 850 тыс. р.
По льготным программам есть ограничения и специальные условия, что опять же “вредит” тем, кто под эти условия не подходит. Потому что рост цен происходит не выборочно и для всех.
Нет выбора из-за ограниченного денежного лимита по таким программам. Лимит составляет 6 млн. р. для регионов и 12 млн р для центральной России. Соответственно, спрос появляется только на маленькие площади из-за невозможности воспользоваться программой на жилье большей площади».
